בדק בית הוא תהליך שבו בודקים את מצב הנכס לפני ו/או לאחר קנייה ישירות מהקבלן או דרך שוק היד 2 לאחר תוספת בניה/הרחבה, שיקום ושיפוץ.

בדק בית אובייקטיבי ומקצועי יתנהל ויתבצע ע"י שמאי מומחה, הנדסאי או מהנדס מקצועי בלבד, כאשר הוא בעל ידע וניסיון מוכח בתחום הבניה.  רק הוא יאשר וידע לזהות את הממצאים והליקויים הרלוונטיים, ובמידת הצורך להוכיחם דרך חוות דעת בכתיבה צורנית ומשפטית עבור הגשה לבית המשפט.

בנוסף לכך, יוכל השמאי להציע חלופות לפתרונות, ולהוציא שומה כאומדן אמין ואובייקטיבי אשר יקבע את מחירי העלויות הסבירות, הנכונות והמקובלות בשוק.

חשוב לבצע בדק בית מאחר ולא תמיד כל מה שנראה יפה ומושלם במבט ישיר ושטחי ייראה כך לאחר בדיקה מקצועית של שמאי מומחה, הנדסאי או מהנדס מקצועי.

בדק בית – ליקויי בניה

ליקויי בניה זו מילה כוללת המכילה בתוכה פרמטרים ומשתנים רבים.

ליקויי בניה יכולים להיות אי התאמה בין מה שנחתם והובטח על ידי הקבלן לבין מה שקיבלתם בפועל. ישנם לפעמים ליקויי בניה אשר יכולים גם להיות ליקויים שיסכנו את בטיחותכם, או ליקויי בניה שיפגעו באיכות החיים שלכם והסובבים אתכם כגון שכנים, דיירים וכו'.

במהלך בדיקת בדק הבית, יבדוק השמאי את ליקויי הבניה בתחומים הבאים:

ליקויי בניה בשלד המבנה

ליקויי בניה בשלד המבנה יכולים לגרום לשלל בעיות והשלכות שונות ועד בעיות בטיחות של הדיירים או לציבור בכלל כגון: סדקים בקירות, מדרגות רעועות או לא תקניות, תזוזה או סטייה של קירות, קורות ומעטפת קונסטרוקטיביים, ועוד.

בנוסף, חשוב לבדוק האם הקבלן רכש או השתמש בחומרים מאיכות ירודה או בכמויות לא נכונות, בזדון שלא בידיעה או מתוך רשלנות.

התוצאות עלולות להיות קשות ועד כדי סכנה של ממש.

ליקויי בניה – ביצוע עבודה וגמר

ביצוע גמר באופן לא מדויק ולא מקצועי, סדקים קלים בקירות ובתקרה, נגרות גגות ורעפים לקויים, כתמי רטיבות ועובש, נזילות מים ובעיות ביוב, עיגון, פילוס ואיטום חלונות מכל סוג שהוא, שיפועים ודיוק בפרטים רלוונטיים, אלו ועוד עלולים לגרום להפסד ההשקעה וממון רב, לעוגמת נפש ולפעמים הדברים מתגלגלים ומגיעים עד לדלתו של בית המשפט .

בדיקה לפני רכישת נכס/ דירה יד שניה

ברוב הפעמים כאשר אנו קונים דירה יד שניה הדירה תיראה לנו יפה, נוחה אטרקטיבית ומושלמתאך בדירה יד שניה עלולים להיות ליקויי בניה רבים גם בתחום המקצועי, האסתטי וגם בתחום הבטיחותי .

רק עין מקצועית ושמאי מומחה תוכל להעריך ולגלות את הליקויים והמפגעים אשר לא תמיד נראים בזמן הרכישה. בדיקת נכס \ דירה יד שניה יכולה למנוע הוצאות מיותרות בשיקום או בטיפול הליקויים ולמנוע עוגמת נפש רבה.

לא נעים להיכנס לדירה שנרכשה זה עתה ולגלות כי יש להשקיע בה יתר על המידה, כמובן שבעקבות זה תגיע חריגה מתקציב ההוצאות והרכישה, בתיקון הליקויים והחריגות שלא ידענו עליהם מראש.

בעיות לדוגמא:
נזילות מים, בעיות בצנרת, בעיות ביוב, סדקים בקירות, בעיות קונסטרוקטיביות, התקנה או הרכבה לא נכונה של פרטים או מפרטים שונים, שיפועים וחלוקות לא נכונות של פרטים כגון ריצוף, מטבחים, דלתות, חלונות וכ"ו. שימוש בחומרים פגי תוקף או לא תקניים, בידוד לקוי, מפגעים בטיחותיים וכיוצ"ב, יתגלו בבדיקה וחוות הדעת של השמאי.

אם בבדיקה ימצאו ליקויים, מן הסתם שיעמוד הדבר וישפיע על מחיר הדירה / נכס.

חוות דעת של שמאי מומחה / הנדסאי תעזור לכם להעריך נכון את ערך הנכס, את עלות התיקונים וההוצאות הנוספות שלא ידעתם, תכננתם או לקחתם בחשבון.

ביקורת מבנים – בדק בית ששווה כסף רב

יש מקרים שמתגלים בנכס ליקויים רבים שאומדנם ישפיע ולעתים אף יקבע את ערך וכדאיות הקנייה של הנכס/דירה, עוד לפני שבכלל התחלנו ליהנות או להניב ממנו.                                                                                        על מנת להימנע מכך, וכדי לא להגיע למצב שבו ביצענו עסקה לא מוצלחת, או לא מניבה כמו שחשבנו, מוממלץ לערוך בדיקה של ביקורת מבנים/נכס או דירה.

ביקורת מבנים היא בדיקה כדאית לכל מי שמעוניין לשמור על ערך הנכס

באם קיימים ליקויים בנכס מחמת התיישנות, בלאי שימוש ועוד, תקלות גלויות או סמויות עלולות להתגבר, ובעתיד לגרום לנזקים והוצאות בהיקפים רבים.

ביקורת מבנים תקופתית תאתר את הליקויים בזמן אמת ובתחילתם ותחסוך עלויות יקרות של תיקונים גדולים ויקרים, והחשוב הוא שישמר ערך הנכס, המבנה או הדירה.

ביקורת מבנים היא בדיקה אובייקטיבית מדויקת ומפורטת ולפעמים מצילת חיים .

בבניינים משותפים, בנייני רכבות טוריים וגורדי שחקים שבהם אינטראקציה דיור משותפת, ובמבנים ציבוריים אשר בהם מועסקים עשרות אנשים ויותר, חובה על בעל הנכס/המבנה לבצע ביקורת מבנים תקופתית ולבדוק את מצב הנכס/המבנה מבחינה בטיחותית. יש גם חברות ביטוח המבטחות נכסים פרטיים וציבוריים שדורשות מבעל הנכס לבצע ביקורת מבנים ולהמציא עבורה דוח מהנדס/שמאי מומחה כתנאי לאישור הפוליסה.

בדק בית לאחר עבודות שיקום תמ"א 38 \ תוספת בניה או שיפוץ

שוק השיפוצים במבנים ישנים המתפתח לאחרונה, רוקם אט אט עור וגידים ברישום ופיקוח על קבלני השיפוצים בישראל. השוק היום נמצא במצב בעייתי מאוד ולא ממש תחת פיקוח. עובדים בו לא מעט קבלנים לא מורשים שאינם בקיאים בתקנות, בחוקי הבניה ובישומם.

בסיום ולאחר עבודות השיפוץ \ תמ"א 38 או תוספת בניה חשוב לבדוק האם הקבלן שביצע עבורכם את העבודה התנהל ופעל נכון ובהתאם לתקן, האם אין במבנה ליקויים מקצועיים, בטיחותיים, אסתטיים ועוד.                                       גם במקור הרכישה ובאיכות החומרים וכמובן במקצועיות, בהתנהלות ובאופי גמר העבודה.

יתרונות בדק בית

בסיום כל בדיקת ליקויי בניה, בדיקת עבודות שיפוצים, או תמ"א 38 , ביקורת מבנים, בדיקת דירה חדשה או דירה יד שניה ועוד, יגיש לכם השמאי חוות דעת מקצועית בכתיבה צורנית ומפורטת. בחוות הדעת יוצגו ויפורטו  כל חומרי וסוגי הבניה, ליקויי הבניה שנמצאו במבנה, מיקום הליקויים ותמונות הוכחה ראייתית, אומדן הליקויים ואפשרויות התיקון הכדאיות ביותר, הכול לפי בחירת הלקוח לסוג הבדיקה ומטרתה.

לידיעתכם – תקנות הגנת הצרכן (בנושא אחריות ושירות לאחר מכירה) , תשס"ו – 2006 ניתן לצפות וללמוד על אחריות ושירות להגנת הצרכן באתר האינטרנט – משפט פרטי וכלכלה – מסחר – הגנת הצרכן .

ראיה משפטית

אם יתגלו חילוקי דעות בין הרוכש לבין המוכר באשר לתיקון הליקויים ואם המשא ומתן על התיקונים ומחירם לא יצליח, רשאי הקונה לבקש דין מבית המשפט חוות דעת של שמאי:  משה קהתי –  שמאי מומחה לבית המשפט, רשום בפנקס השמאים ואיגוד השמאים בישראל , ובעל הסמכה לגישור מטעמו של  בית משפט. חוות דעת זו תהווה ראיה משפטית כמעט מכרעת ותהיה בסיס לכל תביעה שתידרש.

חוות דעת מקצועית של שמאי תסייע לכם במשא ומתן כספי עם הקבלן או עם מוכר דירה. בקשתכם, יעריך ויתמחר השמאי את עלות הנזקים ו/או יבחן את טיב העבודות ועוד.                                                                              חוות דעתו של השמאי תהיה גורם חשוב בקביעת המחיר הריאלי של ערך הנכס/ דירה או של עלויות התיקונים.

אל תוותרו על חוות דעת המקצועית של משה קהתי שמאי ומומחה בדק בית. השקעתם כסף רב בקנית הנכס וברור ומחייב שלא נחסוך על בדק בית.

רק לאחר בדיקה יסודית של השמאי משה קהתי תוכלו לדעת כי קבלתם תמורה מלאה לכספכם.

בדק בית עשוי לחסוך הוצאות כספיות גדולות בעתיד ועוגמת נפש רבה !!!

חוק הביטוחים :

חשוב לדעת – כי על פי חוק וקביעתו של המפקח על הביטוחים בחוזים ופוליסות ביטוח, בחוזר 1-8-2007 וכמו כן בפסיקת בג"צ (96\7721) שמאים . רשאי ויכול כל אדם לממש זכותו לבחור שמאי מומחה מטעמו .  

הערכת מחיר של בדק בית כללי:

כמו בכל תחום ומקצוע קיימת בשוק תחרות של חברות, עסקים וגורמים שונים. כל אחד ואחת מהם מגדיר לעצמו את המחיר ועלות חוות הדעת שהוא מפיק. לא קיים מחירון שוק מסודר בנושא בדק בית .

כמו שלא קיים מחירון עבור בדיקה אצל רופא מומחה, כל מומחה רשאי ויכול לקבוע את מחיר שכר הטרחה עבורו לפי הכשרתו ניסיונו ועברו בתחום, וכל זאת שלא יחרוג מכללי האתיקה המקצועית ויושרה כלפי הלקוח.

יש שמאים, מהנדסים או חברות בדק בית שונות בשוק. כל אחד מהם  יקבע את מחיר שכר הטרחה שלו ע"פ משתנים קבועים שהוא מבצע כגון :

תמחור זמן עבודה בשטח, הוצאות נסיעה ורכב, זמן כתיבה ועריכה של חוות הדעת במשרד, פיתוח והנפקת תמונות סטילס/וידאו עבור חוות הדעת, תקורה והוצאות עסק ומשרד, ליווי, יעוץ וכ"ו.

על מנת להרחיב לכם קצת הידע ואת המחירים הראליים של שכר הטרחה הממוצע ולאחר כתיבת המאמר בדק בית הנ"ל, אכתוב  (ע"פ דעתי וניסוני האישי בלבד) את שכר הטרחה המקובל והראוי עבור חוות דעת ושומה של מומחה ומורשה בתחום בדק בית:

עלות משוערת לבדק בית לאחר קניה נכס/דירה בבניין משותף דירה עד 4 חדרים, עלות שכר הטרחה בדק בית והפקת דוח תהיה בין 2300 ₪ – 3500 ₪ ללא ליווי או ייצוג בבית המשפט ו/או דרישות מיוחדות.

עלות משוערת לבדק בית לאחר קניה נכס/דירה בבניין משותף מעל 4 חדרים עלות שכר הטרחה בדק בית והפקת דוח תהיה בין 3500 ₪ 5000 ₪ ללא ליווי או ייצוג בבית המשפט ו/או דרישות מיוחדות.

עלות משוערת לבדק בית לאחר שיפוץ ו/או תוספת בניה (במידה ורלוונטי רק לחלק המדובר) מינימום עלות להפקת שומה וחוות דעת וללא ליווי וייצוג משפטי תהיה  1800 ₪.

עלות משוערת לנכס צמוד קרקע/ וילה/ בית פרטי כולל חצר וכ"ו. תהיה מינימום 5000 ₪ והלאה.

בביקורת מבנים העלות משוערת לפי גודל הנכס או המבנה, כמות הדירות והחלוקה ונדרשת בדיקה ראשונית ושיחת יעוץ עבור סוג/ גודל והתרי המבנה המדובר.

משה קהתי מעניק שירותי שמאות רכוש ומיטלטלין ונותן שירותי ליווי ויעוץ שמאות מלאים ללקוחות פרטיים ועסקיים, כולל מתן חוות דעת מומחה וליווי בבית משפט.

חשוב לדעת – מתוקף תפקידו והסמכתו של משה קהתי הוא מחויב להיות אמין ואובייקטיבי ולהפיק חוות דעת יסודית ומקצועית המפרטת בדיוק את כל הנזקים כולל שומות ,אומדן עלויות התיקון וכתב כמויות-הנדסי. ולכן משרדו אינו עובד עם חברות הביטוח כשמאי מטעמם.

לפרטים נוספים יעוץ או שאלות בנושא בדק בית מוזמנים לפנות אלי בשיחת בטלפון או הודעת ווצאפ.

בכבוד רב :

משה קהתי – שמאי מוסמך שמאות ואומדנים.

050-5722612

הפוסט בדק בית ומחירים הופיע ראשון ב משה קהתי - שמאי מוסמך