בוחרים שמאי מקרקעין בחיפה?
לפני שאתם בוחרים שמאי מקרקעין בחיפה עליכם לוודא שהשמאי בקיא בכל השינויים וחדשות הנדל”ן בעיר.
שווי מקרקעין הינו נגזרת ממיקום הנכס והפוטנציאל התכנוני שלו.
דירות רבות בחיפה צפויות לעבור הליך של התחדשות עירונית.
כידוע, התכניות הנפוצות בישראל להתחדשות עירונית הינן תמ”א 38 ופינוי בינוי.
אחד ההבדלים בין פרויקט תמ”א 38 ובין פרויקט בינוי בינויי הינו תכנון המתחם.
פרויקט תמ”א 38 הינו פרויקט נקודתי, ולרוב, אינו דורש תכנון כבישים, הסדרי ביוב חדשים ועוד.
מנגד, פרויקט פינוי בינוי בדרך כלל משתרע על כמה בניינים ומוסיף יחידות דיור רבות.
פרויקט פינוי בינוי מצריך תכנון כוללני אזורי, תכנון הסדרי תנועה, תקן כיתות לימוד ועוד.
התכנון המקיף של פרויקט פינוי בינוי לוקח שנים רבות. מצד שני, פרויקט של תמ”א 38 ניתן להוציא לפועל בזמן קצר יחסים.
https://kol-haifa.co.il/wp-content/uploads/2022/04/מצגת-עיריית-חיפה-300x213.png 300w, https://kol-haifa.co.il/wp-content/uploads/2022/04/מצגת-עיריית-חיפה-768x545.png 768w, https://kol-haifa.co.il/wp-content/uploads/2022/04/מצגת-עיריית-חיפה.png 1194w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" />מה השינויים הצפויים בתמ”א 38 ששמאי מקרקעין בחיפה צריך לדעת:
לאחרונה, עיריית חיפה מתכננת תכנית אשר מתירה לעירייה לגבות היטל השבחה בשיעור של 50%.
התכנית מדברת על מס היטל השבחה שניתן לגבות מפרויקטים של פינוי בינוי.
על פי התכנית המוצעת, עיריית חיפה תדרוש תשלום היטל השבחה ברוב אזורי העיר.
להלן חלוקת העיר חיפה לאזורי גבייה של היטל השבחה:
דרישת העירייה לחיוב בהיטל השבחה בא לממן את שיפור התשתיות בפרויקטים ולשפר את מצבה הכלכלי.
לדברי שמאי מקרקעין בחיפה, התכנית עלולה לפגוע במימוש תכניות פינוי בינוי בעיר. לאחרונה יזמים התלוננו על התכנית אשר לטענתם תפגע במימוש פרויקטים של פינוי בינוי.
מצד שני, פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט כלכלי נטו. משקיעים מחפשים בפרויקטים מסוג זה את הרווח היזמי.
ככל שהוצאת היזם תגדל, יהיה צורך במתן זכויות בנייה לדירות רבות יותר. ריבוי דירות יכול לגרום לצפיפות יתרה ולא לשמש את מטרות העירייה.
דוגמה לתחשיב כדאיות כלכלית בפרוייקט פינוי בינוי:
https://kol-haifa.co.il/wp-content/uploads/2022/04/תחשיב-כדאיו-כלכלית-פינוי-בינוי-300x98.png 300w, https://kol-haifa.co.il/wp-content/uploads/2022/04/תחשיב-כדאיו-כלכלית-פינוי-בינוי-768x251.png 768w, https://kol-haifa.co.il/wp-content/uploads/2022/04/תחשיב-כדאיו-כלכלית-פינוי-בינוי.png 1129w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" />נוצר מצב, שהיטל השבחה גבוה גירות לשחיקת הרווח היזמי של היזם.
במקרה זה, שמאי מקרקעין בחיפה יכול להמליץ ליזם שלא להיכנס לפרויקט עקב הסיכון הרב.
מצד שני, אם העירייה תאשר עוד דירות ליזם, ייתכן ששולי הרווח ישתפרו והיזם יהיה מוכן להיכנס לפרויקט.
על מנת לקבל מימון לפרויקט, היזם, במקרים רבים תלוי בגוף מממן.
כאשר יש שולי רווח קטנים, הגוף המממן יכול לסרב במימון הפרויקט. שולי רווח קטנים יכולים לגרום להפסדים ולקריסת היזם.
מה צריך לדעת שמאי דירות בחיפה על מחירי הדירות בעיר:
כמו בשאר חלקי הארץ, מחירי הדירות עלו גם בחיפה. מקורה של עליית המחירים הינה בעקבות עליית מחירי תשומות הבנייה והמחסור בקרקעות למגורים.
העלייה הינה למרות הבינוי המאסיבי באזור הצפון מכח תכניות מחיר מטרה ומחיר למשתכן.
גורם נוסף אשר יכול לגרום לעליית מחירים של דירות קיימות או בתים קיימים הינן תכניות בניין העיר.
כאשר שמאי מקרקעין בחיפה נדרש לאמוד שווי דירה או בית פרטי, עליו לבדוק את התכנון העירוני העדכני.
במקרים רבים שמאי מקרקעין בחיפה יכול לזהות תכנית בניין עיר חדשה אשר מכוחה ניתן לבצע תוספת בניה או להרוס בניה קיימת ולהקים מבנה גדול יותר.
במקרה בו מדובר על כמה שותפים בקרקע או דיירים בחלקה, זכויות הבנייה מתחלקות בין הדיירים על פי חלקם ברכוש המשותף.
דוגמה:
שמאי מקרקעין בחיפה נדרש לאמוד שווי של בניין וותיק דו קומתי בן 4 דירות.
סה”כ בנוי 500 מ”ר (100 מ”ר נטו לדירה).
שמאי דירות בחיפה מצא תכנית בניין עיר המקרה זכויות בנייה של 1,000 מ”ר בשלוש קומות.
במקרה זה, השמאי ינתח את כדאיות מימוש זכויות הבנייה. בהנחה ושווי קרקע ריקה לבנייה שווה יותר מהמבנה הקיים, יקבע השמאי את שווי המקרקעין לפי הגבוה.
זכויות הבנייה יתחלקו בין הדיירים באופן שווה או על פי חלקם ברכוש המשותף.
בהנחה והבניין רשום כבית משותף, שמאי מקרקעין בחיפה נדרש ללמוד את תקנון הבית המשותף.
לעיתים בתקנון הבית המשותף חלוקת זכויות הבנייה מוגדרת בצורה ספציפית, ולא תתחלק בהכרח בצורה שווה בין הדיירים.
למאמר המלא: שמאי מקרקעין בחיפה.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
הפוסט שמאי מקרקעין בחיפה הופיע לראשונה ב-מקומונט חיפה - קול חיפה חדשות מקומיות של חיפה.